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丁祖昱:“千亿房企”过半腰斩,一个时代或落幕

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爱上一只鱼
爱上一只鱼 2022-12-04 00:03
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2022年结束在即,从克而瑞最新发布的百强房企销售排行榜来看,前11月,房地产百强房企的累计销售业绩,无论是全口径、操盘口径还是权益口径,同比下降皆超四成。

在市场下行、行业格局生变当下,原本房企"竞相追逐"的"千亿规模",如今已无人再提,房地产的一个时代或将落幕。

"千亿"房企或将仅存20个

过去几年,"千亿目标"言犹在耳。在各大房企业绩发布会、品牌发布会、战略发布会上,但凡有点追求的房企,提出的目标都是"冲千亿",那些已经过千亿企业,三年、五年规划中,也大都会提到要上"三千亿"。

干劲十足地买地造楼,热火朝天地扩规模是整个行业的发展主浪潮。克而瑞数据显示,2015年,千亿房企数量仅有6个,到2018年,该数值一跃增至29个。一直到2020年,行业内千亿房企数量增至历史顶点,2021年千亿房企数与2020年持平,止步于43家。

2021年,全国房地产市场规模达到历史最高水平,商品房销售面积接近18亿平方米,商品房销售额达18.2万亿元。

这一年,或许会成为未来很长一段时间内的行业巅峰。2022年,车轮停止了,狂奔中的房企将车停在了一座名为"规模"的山前。克而瑞研究数据显示,2022年前11月,百强房企全口径销售金额65399亿元,同比下降43.3%,较2020年同期下降42.3%。截至11月30日,全口径销售金额达千亿的房企仅有19家,若加上12月预估,2022年千亿房企数量也仅有20家。从43家,跌至20家,仅过了一年。

千亿规模之痛,下行压力之重

"千亿房企"从数量登顶到如今腰斩,仅用了一年。

回顾历史,2016年,棚改发力背景下,众多房企开启了全国化浪潮。一个重要标志便是房企总部搬迁。2016-2017年,行业迎来了第一波房企搬迁高峰。

从空间维度看,房企总部搬迁呈现集中化趋势,三个主要目标城市依次是上海、深圳和北京。

当时,房地产行业高速发展,房企发展目标是规模化增长,随着本地房地产市场逐渐饱和与竞争日趋激烈,跨区域扩张成为房企必然选择。

据不完全统计,仅2016年一年就有7家房企从不同城市迁往上海,2000年至今有约40家房企总部迁至上海。

在上海大虹桥,有一条申虹路,从南到北,全长不足3公里,巅峰时集中了超过10家房企的总部。然而到了2022年,已有约10家房企将总部迁出上海,迁出速度远远超出了当时迁入的速度。

随着行业流动性吃紧,对于部分挣扎在"千亿"线上的房企来说,在向千亿规模狂奔路上,都在"负重前行",不可避免的要面临负债攀升、利润降低、现金流吃紧、运营管理难度升级等问题。

这些问题在行业高速发展期被不断增长的规模掩盖,直到2022年,尚未完成转型的企业不得不"急刹"。

"千亿房企"关键词退出舞台

当前,全国新房销售规模仍处于下行阶段。

所幸的是,11月以来房地产市场利好颇多,从"金融16条"到信贷、债券、股权融资"三箭齐发",合力托举房地产市场,纾困方向也从此前"救项目"转换至"救项目与救企业并存"。

至此,随着流动性恢复,房企"爆雷潮"也将按下"暂停键"。

可以预见的是,2022年,行业规模将下调25%-30%,销售面积将维持在12亿-13亿平方米之间。

不仅如此,中长期来看,房地产行业规模大概率会回落到12亿平方米左右,相当于2014年和2015年的水平。


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